Impacto das restrições ao Alojamento Local no Arrendamento

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As restrições ao Alojamento Local podem devolver imóveis ao arrendamento de longa duração e reduzir a pressão sobre as rendas nas zonas mais tensionadas, mas o efeito não é automático nem uniforme. Em Lisboa, por exemplo, a eliminação de cerca de 8.300 registos após a pandemia não travou a subida dos preços das casas, embora possa ter abrandado o ritmo de crescimento nas áreas de contenção.

A razão é simples: o Alojamento Local é um fator relevante, mas não é a única causa da crise. A escassez estrutural de habitação, o crescimento da procura, a reabilitação cara e a insuficiente construção nova continuam a ser determinantes.

Efeito sobre a oferta de arrendamento

O impacto mais direto é a possibilidade de reverter habitações antes destinadas a estadias curtas para arrendamento permanente. Em Portugal, o Banco de Portugal concluiu que o Alojamento Local contribuiu, nas zonas de maior densidade, para a redução da oferta de imóveis anteriormente destinados ao arrendamento de longa duração, para aumentos das rendas e para processos de gentrificação turística.

Em Espanha, o Banco de España estima que as habitações de uso turístico representavam cerca de 355.000 unidades em média em 2025, cerca de 1,5% do parque habitacional nacional, mas com um peso próximo de 10% no mercado de arrendamento. A concentração em ilhas, costa e grandes cidades explica por que razão o efeito local pode ser muito superior à média nacional.

O caso português

Em Portugal, a legislação passou a permitir que as câmaras municipais criem áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, com regras mais apertadas onde o Alojamento Local esteja a pressionar a habitação. Nas áreas de contenção, não pode ser autorizado o registo de frações que tenham tido contrato de arrendamento para habitação permanente nos dois anos anteriores; também é possível suspender temporariamente a atividade por até cinco anos, nomeadamente para fins de arrendamento habitacional.

Em Lisboa, a redução de 8.300 alojamentos locais no período pós-pandemia não se traduziu em queda dos preços: numa das zonas de contenção absoluta, o preço médio passou de cerca de 5.500 euros/m² em 2022 para 6.986 euros/m² no primeiro trimestre de 2026. Isto sugere que as restrições podem atenuar pressões adicionais, mas não corrigem sozinhas um mercado marcado pela falta de oferta.

O caso espanhol

Em Espanha, as restrições produziram resultados desiguais. Entre agosto de 2024 e maio de 2026, o número de habitações turísticas caiu 9.004 em Madrid, 2.785 em Barcelona, 5.675 nas Baleares, 2.858 em Málaga e 12.441 em Alicante.

Contudo, nem todas as habitações retiradas do turismo regressaram ao arrendamento residencial. Parte foi transferida para o arrendamento de temporada, dirigido a estudantes e trabalhadores deslocados, o que mantém o imóvel fora do mercado de contratos de longa duração. Na Catalunha, apesar das restrições, o número de apartamentos turísticos triplicou entre janeiro de 2023 e julho de 2026, de 5.400 para 15.200.

Efeito das restrições	O que se observa	Leitura
Redução de Alojamento Local	Espanha perdeu cerca de 62.000 habitações turísticas entre agosto de 2024 e maio de 2026	As medidas e a reorientação para arrendamento de temporada reduziram a oferta turística.
Devolução ao arrendamento permanente	Ainda limitada	Parte dos imóveis passou para arrendamento de temporada, sem aliviar o mercado residencial.
Pressão sobre rendas	Pode diminuir nas zonas onde a conversão é efetiva	O Banco de España associa a expansão do turismo residencial à redução da oferta de arrendamento permanente e à subida de preços nas zonas procuradas.
Preços de compra	Efeito menos claro	Em Lisboa, os preços continuaram a subir mesmo após a redução de registos.
Impacto económico e social	Pode reduzir receitas turísticas e emprego	Em Barcelona, um estudo citado pela imprensa associa a proibição a uma potencial perda de mais de 1,9 mil milhões de euros no PIB e 40.000 postos de trabalho.
Eficácia das medidas	Depende do desenho e da fiscalização	A Comissão Europeia exige evidência de impacto durante pelo menos três anos, medidas proporcionais, delimitadas e revistas.

O quadro europeu

A Comissão Europeia propôs um enquadramento comum que permite restringir o Alojamento Local apenas em zonas onde exista pressão habitacional comprovada. As autoridades terão de demonstrar, com dados objetivos, que os arrendamentos de curta duração afetam significativamente a disponibilidade ou a acessibilidade da habitação há pelo menos três anos; as medidas não podem ser genéricas, devem ser proporcionais e têm um período máximo de cinco anos, sujeito a revisão.

Bruxelas reconhece que, em alguns destinos turísticos, os alojamentos de curta duração podem representar até 20% das habitações, com impacto nas rendas e nos preços. Mas sublinha também que limitar o Alojamento Local não resolve, por si só, a crise: é necessário aumentar a construção, reabilitar o parque existente e criar mais habitação pública e acessível.

Conclusão prática

As restrições funcionam melhor quando são cirúrgicas: visam zonas comprovadamente pressionadas, impedem a conversão de arrendamento residencial em turismo e incentivam a devolução dos imóveis ao arrendamento de longa duração.

Mas, se forem acompanhadas apenas por proibições, sem construção nova, fiscalização eficaz e incentivos à conversão para habitação permanente, o resultado pode ser apenas uma deslocação da oferta para o arrendamento de temporada — sem alívio real para os jovens que procuram uma casa.