Banco de Portugal dá quatro “dicas” para quem vai pedir crédito à habitação, “aperto nos limites” a partir de julho

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O Banco de Portugal recomenda limites mais rigorosos às instituições bancárias, com atenção à taxa de esforço das famílias.

Houve um tempo em que o crédito à habitação estava mais facilitado, atingindo limites, e às vezes ultrapassando-os, nas taxas de esforço das famílias, como forma de incentivar o negócio, mexer com a economia, mesmo que a médio ou longo prazo isso representasse a insolvência de muitos agregados familiares, como de resto aconteceu e vem acontecendo, ainda que em menor número.

O Banco de Portugal, atento à retoma que todos falam e ao crescimento que os Governos propagandeiam, uma estatística que vale o que vale, nem sempre em correspondência com a realidade, decidiu, no início deste ano, lançar recomendações às instituições bancárias, no fundo a todas as instituições que concedem crédito, no sentido de uma avaliação mais rigorosa, uma malha mais apertada para com o consumidor, em primeiro lugar até para bem deste.

Foram três as medidas que o Banco de Portugal avançou para procurar “arrefecer” aquilo que já estava a ser visível, de uma maior concessão de crédito, fruto de um ambiente propício ao investimento, fazendo crer que o pior já passou e que longe vão os tempos da “troika”. É verdade, melhorou em traços gerais, mas vários especialistas avisam para um regresso mais comedido ao consumo e, no caso, à concessão de crédito, essencialmente e numa primeira análise, para proteção das famílias.

O BdP defende a criação de limites ao rácio entre o montante do financiamento e o valor do imóvel que vai servir de garantia. Além disso, aconselha um teto máximo para o rácio entre os encargos com créditos e o rendimento familiar, bem como uma duração dos empréstimos. Tudo para entrar em vigor para novos créditos a partir de 1 de julho próximo, abrangendo todas as instituições de crédito e sociedades financeiras, com sede ou sucursal em território nacional.

O Banco de Portugal está de tal forma preocupado, no que respeita ao crédito em geral, mas particularmente ao correspondente à habitação, que no novo portal do cliente, criado há menos de um ano, tem indicações precisas sobre a forma como os consumidores podem avaliar o recurso ao crédito à habitação, quais as obrigações e quais os deveres, como deverão proceder perante o Banco e como o Banco pode ou não assumir determinados procedimentos, quer ao nível do “spread”, quer ao nível dos produtos que muitas vezes constam dos contratos como estando associados à concessão de um pacote mais vantajoso, o que, podendo aparentemente parecer, acaba, em alguns casos, por provocar mais custos para o cliente.

O Banco de Portugal dá aquilo a que chama “dicas”, são quatro, para comparar propostas, alertando os consumidores para uma situação que, por vezes, no ímpeto da compra, poderão estar menos atentos: “O Crédito à Habitação também é para a vida toda. Pense antes de se comprometer”.

E é neste contexto que surgem algumas realidades, que hoje divulgamos e que estão disponíveis no Portal do Cliente, a poucos meses de entrar em vigor novos “apertos” relacionados com aconcessão de crédito, sobretudo o da habitação, que como diz o BdP, “é para a vida toda”.

Vejamos as quatro “dicas” do Banco de Portugal:

“1. Quando comparar o custo de diferentes propostas de crédito, não olhe apenas para o spread. Um crédito com um spread mais baixo não sai necessariamente mais barato ao cliente. É preciso ponderar outros elementos do custo do crédito.

Compare sempre a TAEG – a taxa anual de encargos efetiva global – e o MTIC n– o montante total imputado ao consumidor – das propostas de crédito.

Em propostas de crédito com o mesmo montante e o mesmo prazo, a proposta com TAEG e MTIC mais baixos é aquela em que o cliente suporta menos custos com o empréstimo.

A TAEG e o MTIC são indicadores que ponderam todos os custos do crédito, ou seja, consideram não só os juros, mas também os restantes custos com comissões, impostos, seguros exigidos e outros encargos. A TAEG expressa todos os custos do crédito em percentagem anual do montante do empréstimo; o MTIC é a soma do montante do crédito com todos os encargos que o cliente irá pagar durante a vigência do empréstimo. Estes cálculos utilizam a informação disponível no momento da contratação.

2. Verifique se as propostas de crédito preveem a aquisição de outros produtos. O spread pode ser mais reduzido caso o cliente aceite adquirir os produtos propostos; no entanto, esses produtos também podem trazer custos.

A instituição de crédito pode apresentar ao cliente um spread u outros custos do crédito mais reduzidos se o cliente aceitar adquirir outros produtos (são as chamadas “vendas associadas facultativas”). Mas esses produtos – por exemplo, cartões de débito ou de crédito – também podem ter custos para o cliente.

Se, durante a vigência do contrato de crédito, o cliente quiser desistir dos produtos que adquiriu, a instituição pode aumentar o spread do crédito, de acordo com o que estiver previsto no respetivo contrato. Mas esse aumento só pode ocorrer no prazo de um ano. Após um ano, a instituição de crédito não pode aumentar o spreadcom esse fundamento.

Informe-se junto da instituição de crédito sobre:

– Os benefícios e os custos da aquisição conjunta de outros produtos financeiros em conjunto com o contrato de crédito;

– O impacto, no custo do crédito, da desistência de parte ou da totalidade destes produtos durante o prazo do empréstimo.

3. Tenha atenção ao prazo do empréstimo. Créditos com prazos mais longos têm prestações mais baixas, mas são, geralmente, mais caros.

Qual o prazo mais conveniente para pagar o empréstimo? Depende da sua preferência. Se o montante, a taxa de juro e as demais caraterísticas do crédito forem iguais, um crédito com prazo mais longo terá prestações mais baixas do que um crédito com prazo mais curto.

Quando o prazo de reembolso é mais longo, a amortização de capital é mais lenta e paga mais juros por esse crédito.

Não se esqueça: pode pedir ao seu banco que lhe apresente o impacto de diferentes prazos no valor da prestação mensal e no montante total de juros e outros custos que terá de pagar pelo empréstimo. Analise as várias simulações antes de tomar a sua decisão.

4. Taxa de juro variável, fixa ou mista? Num crédito de taxa de juro fixa, o valor da prestação é sempre o mesmo ao longo do empréstimo, o que permite conhecer os encargos com o empréstimo. No entanto, pelo menos no início, as prestações são geralmente mais elevadas do que num crédito contratado a taxa de juro variável. Ao longo do empréstimo, o valor das prestações dependerá da evolução da taxa de juro variável.

Nos empréstimos a taxa variável, a taxa de juro varia ao longo do prazo do empréstimo. Como a taxa de juro é a soma do indexante e do spread, as alterações do indexante (por exemplo, a Euribor) têm impacto no valor da prestação, que pode subir ou descer ao longo do empréstimo.

Nos empréstimos a taxa fixa, a taxa de juro é definida quando o contrato é celebrado e, como tal, o valor da prestação é sempre igual durante todo o período do empréstimo. Como o cliente não está exposto ao risco de variação de taxa de juro, no início do empréstimo, a taxa de juro fixa é normalmente superior à praticada num empréstimo idêntico a taxa de juro variável.

Nos empréstimos a taxa de juro mista, o contrato de crédito tem um período em que a taxa é fixa, seguido de um período em que a taxa é variável.”