Surpresas Fiscais no Alojamento Obrigatório

LEItura

*ABreu Advogados/André Gouveia e Silva

O Alojamento Local e a reabilitação urbana estão, nos últimos anos, na moda e intimamente ligadas. Na verdade, vemos muitos prédios recentemente restaurados ou reabilitados, com o intuito de prestar o serviço de alojamento temporário. Ou quem era proprietário de uma segunda casa ou apartamento, anteriormente destinada ao arrendamento dito tradicional que por uma razão ou outra terminou e, após algumas obras de beneficiação e restauro, alocou esse imóvel à referida atividade, com a expectativa de “rendas” superiores.

Basta um olhar atento pelas ruas da nossa “Zona Velha”, para verificarmos a proliferação das placas com a sigla “AL”.

A figura do Alojamento Local nasceu com o DL 39/2008 de 7 de março, depois alterada pelos DL 228/2009 de 14 de setembro e DL 15/2014 de 2 de janeiro. Pela sua importância turística e relevância fiscal, esta figura foi autonomizada, passando a ter um tratamento jurídico autónomo através do DL 128/2014 de 29 de agosto, alterado pelo DL 63/2015 de 23 de abril. Aqui na Madeira, o Decreto Legislativo 13/2015/M de 22 de dezembro fez aplicar aquele regime, especificando algumas condições.
São estabelecimentos de alojamento local os que prestam serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, reunindo alguns requisitos previstos na legislação acima mencionada e que não tenham os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos.

Dada a proliferação desta atividade, a sua relevância fiscal acentuou-se e é muito importante que estejamos bem conscientes de que o exercício desta atividade tem consequências, umas óbvias, outras nem tanto.
Pois bem, esta atividade é enquadrada em sede de IRS na categoria B, como rendimento de natureza empresarial , nomeadamente uma “atividade hoteleira e similar”. Até 2016, inclusive, o contribuinte que optasse pelo regime simplificado, o rendimento tributável obtinha-se pela aplicação de um coeficiente de 0,15 aos rendimentos brutos das prestações de serviços. Todavia, já para este ano de 2017, o coeficiente aplicável neste regime simplificado passou para 0,35!

Mas se esta regra foi “agora” alterada, outras há que se encontram no nosso ordenamento jurídico há já algum tempo, mas que poucos sabem da sua existência, mas que são igualmente relevantes para quem se lança nesta atividade.

Assim, o Código do IRS diz que são mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário; ou seja, quando o proprietário é também o titular da exploração do alojamento local, o exercício desta atividade implica a passagem do imóvel da sua esfera individual para a esfera empresarial que, nos termos da norma acima transcrita, fica sujeita a mais-valias em sede de IRS. Esta mais valia é tributada no âmbito da categoria G, e corresponderá à diferença positiva entre o valor de aquisição do imóvel e o valor de mercado à data da afetação. Este eventual saldo positivo apenas será tributado em 50% do seu valor, estando sujeito às taxas gerais e progressivas de IRS.

Não obstante, a tributação efetiva fica suspensa, porquanto o ganho só se considera obtido no momento da posterior alienação onerosa do imóvel em causa ou da ocorrência de outro facto que determine o apuramento de resultados em condições análogas, tal como a reafetação do imóvel para a sua esfera pessoal.
No dia que o sujeito passivo vender o imóvel ou deixar de explorá-lo como alojamento local, ie, transferir o imóvel da sua esfera empresarial para a esfera pessoal, incidirá uma outra mais–valia, apurada agora no âmbito da Categoria B.
Para o cálculo destas mais-valias, os valores determinantes de aquisição (cfr. artigo 47º do CIRS) e realização (cfr. n.º 3 do artigo 29º CIRS) são igualmente os valores de mercado do imóvel à data das respetivas transferências. Este eventual saldo positivo apenas será tributado em 95% do seu valor, estando sujeito às taxas gerais e progressivas de IRS.
Exemplificando:
Aquisição imóvel em 2010: 100m€
Inicio AL em 2015: 110m€ (VPT/Valor de mercado)
Cessação AL em 2017: 140m€ (VPT/Valor de mercado)
+Valia Cat G (pela transferência do imóvel da esfera pessoal para a esfera empresarial):
Valor de Aquisição = 100m€ (x coef. desval moeda)
Valor de realização = 110m€
+ Valia = 10m€
+Valia Cat B (pela transferência do imóvel da esfera empresarial para a esfera pessoal):
Valor de Aquisição = 110m€ (x coef. desval moeda)
Valor de realização = 140m€
+ Valia = 30m€

Caro leitor, analise atentamente todas as opções disponíveis, não só antes do início da exploração de imóveis em regime de Alojamento Local, mas também quando cessar. Por exemplo, se nesta cessação, afetar o imóvel ao arrendamento tradicional (rendimentos de categoria F), manter-se-á o diferimento da tributação da eventual mais-valia enquanto o imóvel mantiver essa afetação.

Esteja atento!