Entre nós chamamos a babuginha. Inclui a praia e os acessos ao mar. Também incluí os terrenos que os proprietários têm como seus mas que a lei do domínio público obriga a um especial processo judicial e/ou administrativo para que assim seja considerado. A última versão da Lei veio definir novas regras sobre o reconhecimento da propriedade privada em terrenos junto ao mar, nas Regiões autónomas.

Em termos gerais quem tiver prédios junto ao mar tem de recorrer ao Tribunal para que lhe seja reconhecido o seu direito de propriedade, devendo juntar documentos oficiais que provem que antes de 1865 esses terrenos, que têm de ter uma das confrontações com o mar (ou com o calhau) já eram privados ou estavam na posse de privados. Porém, há casos em que o reconhecimento da propriedade privada não necessita daquela prova reportada a anos tão remotos. Será o caso de já ter havido uma desafectação do domínio público (como nalguns empreendimentos hoteleiros), ou estarem integrados em zona urbana consolidada, fora do perigo de erosão, que um diploma regional de 7 de agosto último veio definir como sendo os centros históricos ou núcleos antigos (pelo menos desde 1951) que, em razão da sua morfologia configurem memórias colectivas importantes e caracterizam a sua identidade, como por exemplo os previstos no Plano de Ordenamento do Território da RAM (Madalena, Jardim ou Paul do Mar, por exemplo). Ou seja, se o seu terreno estiver numa dessas zonas não é necessário fazer aquela prova tão antiga.

Acresce que, no caso das Regiões Autónomas, o limite nacional das margens junto ao mar (que é de 50 metros adentro da linha que limita o leito das águas) que é necessário provar serem de propriedade privada pode ser diferente em dois casos: num primeiro se a margem atingir uma estrada regional ou municipal (conforme classificação feita pelo decreto legislativo regional n.º  15/2005/M de 9 de agosto, alterado pelo DLR n.º 15/2016/M, de 14 de março) conta-se a margem só até essa via; num segundo, quando a margem atinge arribas alcantiladas. Enquanto que, a nível nacional, nestes casos, a margem conta-se a partir da crista do alcantil, a legislação regional veio referir que os terrenos junto a essa crista, tradicionalmente existentes nas margens das águas, constituem propriedade privada, sem necessidade de mais prova.

Esta importantíssima alteração tem no entanto dois aspectos que devem ser referidos: em primeiro lugar é a necessidade de comprovar se estamos em presença de arribas alcantiladas que a lei da Madeira define (repetindo conceitos de estudos nacionais) como “forma particular de vertente natural costeira, abrupta, com inclinação muito elevada, talhada em materiais coerentes pela ação conjunta dos agentes morfogenéticos marinhos, subaéreos e biológicos, definida por critérios próprios adaptados à realidade geomorfológica da Madeira”. Da mesma forma, definiu crista como sendo “a linha que define o limite superior da arriba, em que se verifica rutura muito acentuada de pendor na transição da face da arriba para a zona superior, mais aplanada”. Para além destas definições, nem sempre fáceis de descortinar, ficou prometida uma Portaria do membro do Governo Regional competente, que deveria ser publicada até hoje, onde se vai identificar e representar graficamente essas arribas alcantiladas, as respetivas cristas e os núcleos urbanos consolidados tradicionalmente existentes.

Ou seja através dessa portaria vamos ficar a saber se o nosso prédio está “automaticamente” em propriedade privada, ou se pelo contrário teremos de encontrar documentos com 150 anos que nos ajudem.

Essa Portaria está naturalmente sujeita a um período de discussão pública, em conformidade com a lei, para que os interessados possam analisar as suas situações.

Esteja atento!

7 de Novembro de 2017

ABreu Advogados
Ricardo Vieira